Trust immobiliare: costi e imposte in pratica
Il trust immobiliare comporta formalità che i trust di soli beni mobili non hanno: atto pubblico o scrittura autenticata, trascrizione della dotazione, imposte ipotecaria e catastale sulla formalità. Dopo il D.Lgs. 139/2024, in via ordinaria l'imposta sulle successioni e donazioni non si paga alla dotazione ma all'attribuzione finale, salvo opzione per la tassazione in entrata.
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In sintesi
- Atto di dotazione con forma solenne e trascrizione: la segregazione diventa opponibile.
- Registro in misura fissa in via ordinaria; ipotecaria e catastale sulla formalità.
- L'imposta sulle successioni e donazioni arriva in uscita, salvo opzione.
- IMU e imposte sui redditi restano a carico del fondo secondo le regole ordinarie.
Le formalità, in ordine
- Atto istitutivo per atto pubblico o scrittura privata autenticata.
- Atto di dotazione degli immobili, con la stessa forma solenne.
- Trascrizione nei Registri Immobiliari a favore del trustee, con l'indicazione del vincolo.
- Registrazione in termine fisso e imposte sulla formalità.
Le imposte, voce per voce
In via ordinaria: imposta di registro in misura fissa sugli atti; imposte ipotecaria e catastale sulla trascrizione della dotazione. Se si opta per la tassazione in entrata, al conferimento si applica l'imposta sulle successioni e donazioni sul valore, con aliquote e franchigie del rapporto disponente-beneficiario. Il confronto è nella pagina imposte indirette sull'apporto.
I costi ricorrenti
IMU sugli immobili (a carico del trustee come possessore), manutenzioni, eventuali oneri condominiali, compenso del trustee e adempimenti dichiarativi. Il bilancio di gestione annuo va fatto prima di conferire: un immobile che rende poco può non reggere i costi di struttura. Le forbici sono nella pagina quanto costa un trust.
Errori da evitare
- Omettere la trascrizione: senza, la segregazione non è opponibile ai terzi.
- Dimenticare l'IMU nel bilancio di gestione annuo.
- Ignorare lo stato dell'immobile (ipoteche, vincoli) prima del conferimento.
Domande frequenti
Il conferimento di un immobile in trust paga l'imposta di successione?
In via ordinaria no, dopo il D.Lgs. 139/2024: l'imposta si applica all'attribuzione ai beneficiari. Restano registro in misura fissa e imposte ipotecaria e catastale sulla formalità; con l'opzione in entrata si paga al conferimento.
Riferimenti normativi
A cura di Marzo Associati — Studio Legale e Tributario
Pubblicato il · Ultima verifica editoriale 2026-09-05
Contenuti informativi, non consulenza. Aggiornato al 2026-09-05.
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